Băn khoăn quy định siết trái phiếu bất động sản



--

Nhu cầu kêu gọi đầu tư để tiến hành dự án của doanh nghiệp bất động sản lớn nhất nhưng cũng càng phải phải được quản lý chặt để lành mạnh, tránh biến tướng.

Trong văn bản góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về ban hành trái phiếu doanh nghiệp (DN), Hiệp hội DN bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) kiến nghị chưa vội siết chặt một số quy chế trong bối cảnh DN đang gặp nhiều khó khăn.

Kiến nghị không thêm quy định khó

Theo HoREA, Nghị định 163 có độ mở cao đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu DN phát triển mạnh trong năm qua và dự báo sẽ tiếp tục phát triển hơn trong năm nay. Huy động vốn qua kênh trái phiếu cũng là một trong các biện pháp được khuyến cáo nhằm thay thế dần một phần nguồn ngân sách vay ngân hàng.

Băn khoăn quy định siết trái phiếu bất động sản - Ảnh 1.

HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu nhiều nhất 4 đợt/năm Ảnh: TẤN THẠNH

Tuy vậy, dự thảo sửa đổi Nghị định 163 lại yêu cầu DN phải bảo đảm dư nợ trái phiếu ban hành riêng lẻ tại thời điểm ban hành không hơn 3 lần vốn chủ nắm giữ theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành, được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Riêng các tổ chức tín dụng thi hành theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị chưa cần thiết áp dụng quy chế trên, bởi qua kết quả hoạt động phát hành trái phiếu của 177 DN trong 11 tháng năm 2019, có 149 DN có mức giá trị ban hành trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu. Tổng giá trị ban hành trái phiếu cũng lệ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình DN như DN nhỏ và vừa, có vốn điều lệ thấp hoặc DN ban hành trái phiếu để trả nợ…

Về quy định mỗi đợt phát hành phải xong xuôi trong thời hạn 90 ngày tính từ lúc ngày công bố thông tin trước khi phát hành; đợt ban hành sau phải cách đợt phát hành trước ít nhất 6 tháng, ông Châu nghĩ rằng DN lớn triển khai nhiều dự án đầu tư có nhu cầu kêu gọi đầu tư trái phiếu nên không cần có quy chế khoảng cách thời gian ít nhất 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu trong năm. Thay vào đó, nên cho phép DN cũng có thể có thể phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị nhà nước không nên siết lại thị trường trái phiếu DN BĐS tại thời điểm đó mà tập trung thành lập các quy chế pháp luật nhằm tăng cường tính minh bạch của phương án phát hành; thẩm định, đánh giá tin tưởng của DN; trách nhiệm giải trình của DN; tăng cường cơ chế giám sát, khống chế của bộ phận nhà nước có thẩm quyền về yêu cầu sử dụng vốn trái phiếu đúng mục tiêu theo phương án ban hành trái phiếu…

Kiểm soát để giảm bớt không may

Dưới góc độ DN, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, nghĩ rằng thực tiễn việc phát hành trái phiếu của DN cũng không đơn giản, bởi để phát hành trái phiếu cũng cần đảm bảo không ít điều kiện không thua đi vay ngân hàng. “Chỉ có điều là thời gian qua, thị trường khó khăn, các DN BĐS bị vướng pháp lý nhiều nên để có hồ sơ đầy đặn để đi vay là hiếm, khi đang họ có phương án kinh doanh, có dự án, bảo hiểm khả năng phải trả nên mới chuyển qua ban hành trái phiếu” – ông Ngô Quang Phúc giải thích.

Theo các DN, câu chuyện ở này là người mua trái phiếu chủ yếu dựa vào niềm tin, bởi lãi suất cao hay thấp, dễ hay khó thu hút phụ thuộc phần lớn vào tổ chức phát hành, đơn vị phát hành. Có tình huống DN uy tín, tổ chức, cá nhân mua trái phiếu sẵn sàng chịu lãi suất thấp hoặc mua lãi suất cao nếu chấp nhận rủi ro. Nhưng cũng có các trái phiếu bán rẻ thì không có bất kì ai mua. Trái phiếu cuốn hút nhà đầu tư vì cao hơn lãi suất để dành nhiều…

Chuyên gia chứng khoán Phan Dũng Khánh đánh giá năm 2019 là thời kỳ đỉnh cao của trái phiếu DN BĐS. Hiện nay dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư cá nhân cũng bắt đầu đoái hoài kênh này vì thực tiễn không có kênh đầu tư hấp dẫn. Trái phiếu của các DN BĐS lớn vì thế càng có sức hút. Dù vậy, việc siết lại thị trường trái phiếu, đặc biệt là với DN BĐS, là cần thiết, để phòng ngừa không may cho nhà đầu tư rồi cho hệ thống tài chính và cả DN.

“Có những DN phát hành với lãi suất rất cao, bất chấp khả năng chi trả, không chỉ ban hành với mục tiêu triển khai dự án mà có những tình huống đảo nợ hoặc dùng vốn vào trường hợp khác rất khó kiểm soát. Chưa kể, DN ngành BĐS, bình thường để tạo ra doanh số khoảng 20% là rất khó. Nếu họ ban hành trái phiếu lãi suất quá cao thì hãy xem xét và đặt câu hỏi” – ông Phan Dũng Khánh phân tích.

Về những quy định trong dự thảo của Bộ Tài chính siết điều kiện được phát hành trái phiếu DN, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia tài chính – nhận định đang sẵn có nhiều quan điểm góp ý khác nhau bởi từng phương diện khác nhau. Với phía bộ phận quản lý, họ có phương diện trên góc cạnh an toàn hệ thống trong lúc bản thân DN muốn kêu gọi vốn qua kênh trái phiếu càng nhiều càng tốt. Nhưng hiện các điều kiện ban hành trái phiếu còn lỏng lẻo, chưa kiểm soát được, đặc biệt việc không cần gia tài bảo đảm là rất là rủi ro.

Thông thường, các chủ đầu tư cần phải có 30% vốn để thi hành dự án, số còn lại cũng có thể kêu gọi từ người mua nên việc huy động trái phiếu gấp 3 lần vốn chủ sở hữu có thể được gọi là khá đầy đủ về mặt nguồn vốn. Theo TS Đinh Thế Hiển, việc kêu gọi từ trái phiếu nên ở mức thích phù hợp với khả năng buôn bán và tính đến nhân tố an toàn, đặc biệt là trong tình huống dự án không thành công. 

Theo HoREA, thời gian qua, trái phiếu DN là một trong số nguồn huy động vốn thay thế dần vốn vay ngân hàng của các DN BĐS, đặc biệt là lúc ngành ngân hàng đang giảm dần lộ trình vốn huy động ngắn hạn cho vay trung – dài hạn qua từng năm. DN được bổ sung nguồn chi phí đầu tư với cơ chế “mềm” hơn so với việc phải đáp ứng đầy đặn tiêu chí để được vay tín dụng ngân hàng. Ở chiều ngược lại, ngân hàng cũng giảm thiểu sức ép phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho DN BĐS, giảm thiểu được rủi ro.

HoREA cũng lập luận rằng thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng và lại càng thêm khó do tác động của dịch cúm Covid-19.

Theo Thái Phương – Sơn Nhung

Người lao động

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--