Bất chấp nhiều rủi ro, trái phiếu bất động sản được dự báo vẫn tiếp tục nở rộ trong năm 2020



--

Trong năm 2019, lãi suất trái phiếu bất động sản cao hơn nhiều các ngành khác, cá biệt có lô được đưa lên tới hơn 20%/năm.

Trung tâm phân tích và tư vấn khách hàng cá nhân của Công ty chứng khoán SSI dẫn nguồn theo thống kê công bố từ HNX và từ các doanh nghiệp cho thấy, trong năm 2019, có 211 doanh nghiệp thực hiện chào bán tổng cộng 300.588 tỷ đồng trái phiếu, chia làm 807 đợt phát hành trong đó có 12 đợt ban hành không thành công. Tổng số trái phiếu phát hành cả năm là 280.141 tỷ đồng, tương đương 93.2% giá trị chào bán và tăng 25% so với năm 2018. 

Trái phiếu bất động sản chiếm gần 40% tổng lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường

Tổng lượng trái phiếu bất động sản ban hành trong năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng ban hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng (một số lô ban hành của các tổ chức đa ngành nghề nhưng mục tiêu sử dụng vốn dĩ là đầu tư BĐS nên vẫn được xếp vào nhóm này). Kỳ hạn trung bình của tập thể nhóm đây là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm – đỉnh cao thị trường nếu loại trừ lô ban hành của Hồng Hoàng.

Nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS, còn sót lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó các NHTM mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các CTCK mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức quốc tế mua 1,66 nghìn tỷ đồng các trái phiếu của KDH, PDR, DXG. Còn lại được ghi chung chung dưới tên là “tổ chức trong nước” hoặc thiếu tin tức cụ thể.

Lãi suất trái phiếu bất động sản đỉnh cao thị trường, cực điểm tới hơn 20%

Tính bình quân gia quyền theo giá trị phát hành năm 2019, lãi suất trái phiếu bình quân toàn thị trường là 8,8%/năm và kỳ hạn trái phiếu trung bình là 4,04 năm. Lãi suất và kỳ hạn đều nhích tăng trong quý cuối năm phần nhiều do các NHTM gia tăng phát hành trái phiếu kỳ hạn dài và lãi suất cũng cao hơn.

Có 51,3% trái phiếu phát hành có lãi suất cố định, tập trung chủ yếu vào các trái phiếu kỳ hạn 2-3 năm của group NHTM, trả lãi định kỳ hàng năm. 48,7% trái phiếu còn sót lại có lãi suất thả nổi, chủ đạo là trái phiếu các doanh nghiệp BĐS và trái phiếu ngân hàng kỳ hạn từ 5 năm trở lên.

Nhóm trái phiếu ngân hàng có lãi suất trung bình thấp nhất (7,04%/năm), nhóm có lãi suất bình quân đỉnh cao là BĐS (10,3%/năm). Nhóm các doanh nghiệp khác có lãi suất trung bình cao ngang bằng nhóm BĐS chủ đạo là do lô phát hành 1.402 tỷ đồng trái phiếu 5 năm với lãi suất 20% của CTCP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng. Nếu loại trừ khoản này, lãi suất trung bình của tập thể nhóm các doanh nghiệp khác chỉ là 9,86%/năm.

Ngoài lô trái phiếu lãi suất cao bất thường kể trên, có 3 lô phát hành của BĐS Phát Đạt (PDR) và 2 lô ban hành của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Gia Cư có lãi suất trên 13%/năm – đều là các doanh nghiệp BĐS. Công ty Đầu tư Kinh doanh BĐS Star Beach chào bán 150 tỷ đồng trái phiếu 24 tháng, lãi suất tới 18%/năm nhưng không có bên nào mua cho thấy thị trường cũng có thể có chọn lọc, không hẳn chỉ nhìn vào lãi suất.

Ngoại trừ nhóm trái phiếu ngân hàng, đa số các trái phiếu nằm ở trong khoảng lãi suất 10-11%/năm, tức là cao hơn lãi suất tiền gửi từ 3-4%/năm. Mức này cũng ngang bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn đang là 9-11%/năm (theo thông tin từ NHNN).

Kỳ hạn trái phiếu trung bình dài nhất (7,3 năm) thuộc sở hữu nhóm phát triển hạ tầng và các doanh nghiệp năng lượng, khoáng sản – phù phù hợp với tính chất dài hạn của các dự án đầu tư mà những doanh nghiệp này thực hiện. Nhóm ban hành trái phiếu kỳ hạn ngắn nhiều đặc biệt là các công ty chứng khoán, chủ yếu là chỉ với 1-2 năm. Cá biệt có 2 lô phát hành với tổng giá trị là 104 tỷ của Vndirect là có kỳ hạn lên tới 10 năm.

Trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục nở rộ

Các nhà phân tích của SSI đánh giá, NHNN đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp BĐS tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ còn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao.

Tuy vậy, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên các nhà phân tích cũng khuyến nghị cần sự tăng cường quan sát từ các cơ quan quản lý để đáp ứng sự phát triển bền vững của thị trường này.

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--