Chuyên gia 'mổ xẻ' nguyên nhân khiến chung cư bình dân khan hiếm?

Mới đây, tại buổi ban bố số liệu thị trường BĐS quý I/2020 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, tin tức cho biết thị trường BĐS toàn quốc sụt giảm lẫn cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng đoái hoài giảm ở cả 3 phân khúc, trong đó phân khúc bình dân chỉ giảm nhẹ 6% so với quý IV/2020, trung cấp giảm 15%, cấp cao giảm 20%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tính riêng tại TP.HCM, mức độ quan tâm phân khúc bình dân giảm tối thiểu trong 3 phân khúc. Trong khi phân khúc cấp cao và trung cấp giảm trên 25%, thì phân khúc bình dân chỉ giảm 13%. Giá của 3 phân khúc đều tăng nhẹ.

Còn tại Hà Nội, mức độ đoái hoài của thị trường cao ốc giảm ít hơn thị trường TP.HCM, khi đang phân khúc cấp cao và trung cấp giảm 10%, thì phân khúc bình dân tăng nhẹ 6%.

Chuyên gia 'mổ xẻ' lý do khiến chung cư bình dân khan hiếm?

Loại hình BĐS cao ốc có mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm tối thiểu so với các mô hình BĐS khác, trong đấy phân khúc bình dân có khoảng độ quan tâm giảm 6% so với quý trước, thấp hơn mô hình trung cấp (-15%) và cao cấp (-20%).

Mức độ đoái hoài cao ốc tại TP.HCM giảm 16% trong lúc Hà Nội tăng 1% so với quý trước. Giá bán cả 2 thị trường không tăng trưởng.

Về thị trường cao ốc thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tại thời điểm này, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đang “méo mặt” vì cao ốc phân khúc trung – cao cấp. Trước đó mua với mức giá từ 38 – 45 triệu đồng/m2, nay bán lại chắc chắn lỗ.

Hồi quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường BĐS, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.

Về nhu cầu nhà ở, theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân khúc cao ốc bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân khi nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc khuyến khích các nhà phát triển BĐS đầu tư xây dựng.

“ Doanh nghiệp phát triển BĐS nên chú ý nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá cả rẻ và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng thật lớn trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm”, ông Đính nhấn mạnh.

Một chủ đầu tư BĐS lớn giải thích sự thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân và giá BĐS không có dấu hiệu giảm, mặc dù trong tâm dịch. Theo đó, có 4 nhân tố cấu thành nên giá của một mặt hàng bán ra thị trường, nhưng 4 yếu tố này hầu như không giảm, cho dù còn tăng, nên giá BĐS chẳng thể nào giảm, cũng cùng nghĩa với việc khó có nhà ở bình dân và giá rẻ.

Đầu tiên là quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp nắm giữ được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá cả chắc chắn sẽ tăng.

Sau đó là chi phí xây dựng, so với 3 – 4 năm trước, mọi kinh phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để chế tác ra một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra chẳng thể giảm được.

Mặt khác chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện giờ rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, tức là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để kết thúc dự án. Khi kéo dài như vậy, kinh phí đi vay và kinh phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá cả bán ra thì cực khó để BĐS cũng có thể giảm giá sâu được.

Cuối cùng là doanh số kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là nhân tố chủ quan, cũng đều có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, lúc mà 3 yếu tố cấu thành nên giá mặt hàng đều tăng, chỉ có một nhân tố này linh động được thì cũng khá khó để xúc tiến cho giá BĐS đi xuống.

Theo Châu Anh

VTC News