Đã đến lúc nên trả condotel về giá trị thực, đừng tăng giá, đừng cam kết gì nữa!



--

Đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên trả condotel về với mức giá trị thực của nó, đừng tăng giá, đừng cam đoan gì nữa. Hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ ngơi của mình thật hiệu quả, qua đó gia tăng doanh thu cho khách hàng. Đó là ý kiến của ông Nguyễn Thọ Tuyển – một người giàu hiểu biết trên thị trường bất động sản.

Gần đây, biết bao người hỏi tôi ý kiến về việc văn bản chỉ dẫn cấp quyền sử dụng đất và công trình không phải nhà ở (trong đó có sản phẩm condotel – căn hộ du lịch) của Bộ Tài nguyên và môi trường. Tất cả người mua, người bán, môi giới trên toàn nước đều đang rất đoái hoài tới vấn đề này. 

Tôi nghĩ đó là điều cần thiết. Một sản phẩm bất động sản cần nằm ở phía trong sự điều tiết của một luật nào đó, cần được thừa nhận và có pháp lý rõ ràng. Từ đó, các hoạt động mua, bán, cho thuê, thế chấp được diễn ra hợp pháp. Đó là trách nhiệm của Nhà nước và trước sau gì cũng phải làm.

Nhưng tôi coi điều trên không nhập vai trò quyết định trong sự tồn vong của dòng bất động sản này. Sự tồn vong của nó hoàn toàn lệ thuộc vào người cha đẻ – chính là các chủ đầu tư, chứ không phải người cấp giấy khai sinh – Nhà nước.

photo-1

Ông Nguyễn Thọ Tuyển – một người giàu hiểu biết trên thị trường bất động sản

Condotel và biệt thự biển nở rực bắt đầu từ năm 2014 – khi thị trường bắt đầu hồi phục. Số lượng khách du lịch tăng trưởng hàng năm khiến các cơ sở lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ… kinh doanh thuận tiện và việc phát triển dòng bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là rất tiềm năng. Từ đó, các chủ đầu tư bắt đầu thi nhau tung ra thị trường loại “đặc sản” này.

Nhưng do này là một mô hình mới, việc tiếp cận và định hướng khách hàng không dễ khăn. Làm sao thuyết phục được 1 người mua bỏ tiền ra chỉ để mua bán 1 căn hộ 50 năm và không biết trước được hữu hiệu thế nào, khả năng tịch thu vốn làm sao vì tận gốc lệ thuộc vào khả năng khai thác của các chủ đầu tư.

Và một vài chủ đầu tư đã nghĩ ra việc biến mặt hàng bất động sản thành 1 mặt hàng tài chính. Trong đó, thông điệp mạnh nhất là cam kết lợi nhuận 10%/năm trong khoảng 10 năm. Các năm sau chia sẻ doanh số với chủ đầu tư theo tỷ suất khai thác thực tế (thường là 80/20 hoặc 85/15). Ngoài ra, người mua còn được hưởng thêm một vài chủ trương như 1 năm được 15 đêm nghỉ, giảm giá khi dùng tiện ích… Đó là những chủ trương rất thông minh.

Rồi dần dần, xu thế này trở thành khái niệm cho condotel. Chủ đầu tư nào không cam kết doanh thu sẽ chẳng thể bán tốt hàng. Người mua có cảm giác như chẳng làm gì nhưng sau 10 năm là thu hồi vốn, lại còn được hưởng nguyên 1 căn condotel để đón tục khai thác cho thuê. 

Tuy nhiên, trên thực tế, việc khai thác lệ thuộc rất nhiều vào tỷ suất lấp đầy và giá phòng. Thường thì những chủ đầu tư chỉ thu về doanh thu cỡ 5-6% trên tổng giá trị căn hộ. Vậy có nghĩa là, nếu cam kết với khách hàng 10%/năm thì họ phải bù ra mỗi năm từ 4%-5%. Như vậy, sau 10 năm, tổng số chi phí phải bù ra có lúc lên tới 50% giá trị căn condotel. 

Tôi nghĩ rằng, bằng kỹ thuật của mình thì các chủ đầu tư đã rất khéo léo khi đội giá bán lên để lấy thu bù chi. Từ đó, giá các căn condotel có thể bị tăng gấp rưỡi hoặc 2 lần là chuyện bình thường. Nhưng khách hàng vẫn mua vì tin tưởng vào đáng tin cậy các chủ đầu tư và cam đoan hấp dẫn.

Cho đến một ngày, người tiêu dùng nhận ra mình đang bỏ tiền chẵn ra để thu tiền lẻ về. Và đặc biệt gần đây, một vài chủ đầu tư dường như không thực hành đúng cam kết, thậm chí không phải trả đúng hạn. Lòng tin bị đánh cắp, sự nghi ngại len lách vào ánh mắt các khách hàng. Và condotel tàn lụi từ đó. Từ cuối 2018, thị trường đã chẳng thể tiêu thụ loại hình này. Các dự án mới sinh ra không còn được thành đạt như trước.

Vậy mới nói, nếu phụ huynh sinh đẻ ra thì hãy dạy dỗ, bồi dưỡng con cái để trở thành người có uy tín, hữu ích cho xã hội. Như vậy, chắc chắn sẽ được xã hội ủng hộ và đón nhận. Còn giấy khai sinh chỉ là để đứa con có nguồn gốc và được thừa nhận như bao loại hình khác.

Theo tôi, đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên “trả lại tên cho em”. Trả condotel về với giá trị thực của nó, đừng tăng giá, đừng cam đoan gì nữa. Hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả, qua đó gia tăng doanh số cho khách hàng. Đây là một loại hình sản phẩm hay, đừng để nó chết yểu khi chưa kịp khai sinh như vậy!

Thế giới luôn thay đổi và bất chợt thay đổi, đòi hỏi chúng ta cần ứng phó với những tình huống phát sinh. Hy vọng với “giấy khai sinh” mới, condotel sẽ có “nuôi nấng, dậy dỗ tốt” từ các chủ đầu tư để một lần nữa tỏa sáng.

Nguyễn Thọ Tuyển

Theo Nhịp sống kinh tế

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--