Đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư không?



--

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường. Tuy nhiên không phải ai cũng sẽ được bổ trợ đất tái định cư. Để biết rõ các trường hợp được hỗ trợ đất tái định cư hãy xem quy chế dưới đây.

Đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư không? - 1

Đất tái định cư là gì? Có nên mua mảnh đất tái định cư không? (Ảnh minh họa)

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường tịch thu đất và bổ trợ người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống. Vì vậy, đánh giá về mặt pháp lý đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu được cấp cho chủ sở hữu mới. Quy định về đất tái định cư lần thứ nhất tiên được phát hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013

Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên người được thừa kế cũng có thể có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP các trường hợp được hỗ trợ đất, nhà ở tái định cư, cụ thể:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ thì bồi hoàn bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được 2 điều kiện sau:

+ Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau tịch thu không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh;

+ Không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị xã nơi có đất ở thu hồi.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở quốc tế mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi hoàn bằng tiền.

Trường hợp 2: Trường hợp có không ít hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở tịch thu thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tiễn tại bản địa quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho mỗi hộ gia đình.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm ở trong hành lang an toàn lúc xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị xã nơi có đất trong hành lang an toàn thì được sắp xếp tái định cư…

Trường hợp 4: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác dọa dẫm tính mạng loài người (theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 47).

Hộ gia đình, cá nhân trong tình huống này có thể được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức nhà ở hoặc đất ở…

Có nên lựa chọn mua mảnh đất tái định cư không?

Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng đối với đất tái định cư không được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, giao dịch chuyển nhượng này tồn tại khá nhiều không may cho người mua.

Thông thường, để thực hành giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải thi hành giao dịch khá lòng vòng. Các bên sẽ thực hiện cam đoan thông qua hai hợp đồng: thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng Ủy quyền. Hợp đồng này cũng bộc lộ đầy đặn các nội dung theo quy định của nước pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.

Sau đó, nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng này, hai bên sẽ lập thêm Hợp đồng Ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ triển khai ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt bên chuyển nhượng quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như: bốc thăm, nhận quyết định giao nền, nộp lịch sử từ trước dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy chế của nước pháp luật.

Sau khi hoàn chỉnh giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng Ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành phải trả 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ có phải trả khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất qui trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Vậy, rủi ro khi mua mảnh đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Mặc dù cũng có thể có thể hoàn chỉnh giao dịch bằng hợp đồng Ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa xuất hiện giấy chứng nhận tồn tại rất nhiều rủi ro.

Do thỏa thuận Ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở. Nếu bên chuyển nhượng cố ý đổi ý không thích chuyển nhượng nữa do giá đất tăng đều hay vì nguyên do nào khác, họ cũng có thể đòi hỏi Tòa án phát biểu vô hiệu thỏa thuận Ủy quyền. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sau khi thỏa thuận bị vô hiệu, hai phía bắt buộc thanh toán về tình trạng ban đầu.

Như vậy người nhận chuyển nhượng chỉ được trao lại số chi phí đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số chi phí đó và không còn gia tài để thi hành án thì việc nhận lịa số tiền đó cũng cực khó khăn.

Mặc dù hai phía đã ký và chứng nhận thỏa thuận Ủy quyền, nhưng trong tình huống này, do các thỏa thuận Ủy quyền sẽ là hợp đồng không có thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Ủy quyền bất kỳ khi nào miễn sao báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.

Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì những bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết cục là tòa án lại tuyên thỏa thuận Ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không có bất kì ai khác chính là bên nhận ủy quyền.

Bên mua khó nhận được Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, vì luật pháp không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa xuất hiện giấy chứng nhận. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được sắp xếp tái định cư (chủ gốc).

Thực tế thì suất tái định cư chẳng những được chuyển nhượng cho 1 người mà cho biết bao người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.

Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thông hay bị họ gây khó dễ, đòi hỏi thêm kinh phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.

Trường hợp, bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng thực quyền sử dụng đất muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có nhu cầu sử dụng thì vấn đề này khá khó khăn. Có thể đối tác của bạn cũng hiểu rõ bản tính và e dè rủi ro khi giao dịch.

Rủi ro lớn số 1 xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng đồng thời giao dịch với biết bao người cùng lúc.

Nguồn: https://www.nguoiduatin.vn/dat-tai-dinh-cu-la-gi-co-nen-mua-dat-tai-dinh-cu-khong-a461012.html Nguồn: https://www.nguoiduatin.vn/dat-tai-dinh-cu-la-gi-co-nen-mua-dat-tai-dinh-cu-khong-a461012.html

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--