Đề xuất 4 phương án gỡ vướng đất xen kẹt



--

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính… đề xuất các biện pháp nhằm xử lý khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo đó, HoREA nghĩ rằng thời gian qua, nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý.

Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình hoặc nằm phân tán, không thể định vị các tiêu chí quy hoạch chi tiết nên chẳng thể tạo thành dự án độc lập trong lòng các dự án này; và nhà đầu tư khác cũng chẳng thể thực hành dự án riêng tại những mảnh đất nhỏ này được.

Theo quy chế của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng gia tài công, thì về nguyên tắc “đất công phải thi hành đấu giá”. Tuy nhiên, quy chế này không thể áp dụng trong những tình huống nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thi hành dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp.

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị 4 phương án xử lý nhằm gỡ khó cho các chủ đầu tư đang bị mắc kẹt.

Phương án 1: Căn cứ luật pháp đất đai hiện giờ về định vị “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường, theo những cách thức tính giá đất được quy chế tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định dạng (không thể xác định tiêu chuẩn quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thi hành dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.

Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy chế của nước pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như việc làm hiện nay.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi “dồn điền đổi thửa”, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham dự và chấp nhận cả mức giá đỉnh cao để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với những thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện tạo thành dự án độc lập.

Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng gia tài công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm ở trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, cũng có thể có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để tạo thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội đề nghị thực hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để chọn lựa chủ đầu tư.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thi hành hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ suất do Nhà nước quy định.

Đối với các dự án (mới) đang trong giai đoạn trang bị đầu tư. Trước đây, Ủy ban nhân dân thành thị Hồ Chí Minh đã ban hành Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ suất 8 – 12%. Nhưng hiện nay, luật pháp đất đai không cho phép việc hoán đổi đất theo phương pháp giải quyết này.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép thi hành hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ suất do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để tạo ra thêm phương thức xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án.

Đối với các dự án (cũ) đang thi hành dở dang, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân phố xá chỉ huy coi xét từng tình huống cụ thể để áp dụng “Phương án 4” cho phù hợp, có lý có tình.

Lan Nhi

Theo Trí thức trẻ

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--