Luật sư bình luận về văn bản hướng dẫn liên quan đến condotel



--

Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên – Môi trường không phải là văn bản mới quy định về condotel.

Cuối tuần qua, Bộ Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) ban hành văn bản 703 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và đối với việc chứng thực quyền sở hữu công trình thành lập không phải nhà ở. Trong đó có đó nhắc tới mô hình căn hộ du ngoạn (condotel)

Tại văn bản này, Bộ TN-MT đề nghị sở TN-MT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. “Từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án” – văn bản hướng dẫn nêu.

Tuy nhiên, nhiều người sau lúc xem văn bản 703 của Bộ TN-MT lại xem đây là cơ sở để cấp “giấy khai sinh” hay “sổ đỏ” cho loại hình bất động sản này.

Luật sư bình luận về văn bản hướng dẫn liên quan đến condotel - Ảnh 1.

Các khách sạn và condotel bên bờ biển Nha Trang – Khánh Hòa. Ảnh TL

Để làm rõ hơn nội dung liên quan đến việc cấp “sổ đỏ” được đề cập tại văn bản nói trên của Bộ TN-MT, LS Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc TAT Law Firm, (đơn vị từng có nhiều quan điểm pháp lý về condotel), cho là thực chất văn bản của Bộ TN-MT chỉ mang thuộc tính hướng dẫn nghiệp vụ cho các Sở TN-MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình thành lập không cần là nhà ở, cho dù là cả condotel.

Theo LS Thảo, về cơ bản văn bản này không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thi hành đều dựa trên tinh thần các quy chế pháp luật ngày trước như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này sẽ không “cấp khai sinh cho condotel”.

Về bản chất pháp lý, các bộ phận đều công nhận ý kiến condotel là phòng tiếp khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục tiêu buôn bán du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du ngoạn được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản tính này không khi nào có thể thay đổi. Điều này, đã được Bộ TN-MT nhắc đến trong văn bản hướng dẫn này. Việc xác định đúng bản tính pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án thành lập căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo những quy chế của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, LS cho thấy ngày xưa đã có nhiều ý kiến không trùng lặp về việc này, như nên cấp như thế nào, theo mô hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN-MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp thủ tục chứng thực nắm giữ công trình không phải là nhà ở theo điều 32 nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này còn cũng có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. “Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như toàn trang các quy chế của pháp luật, thì vấn đề cấp thủ tục chứng nhận công trình là cấp cho tất cả dự án và chủ đầu tư chính là người nắm giữ công trình đó, điều ấy dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay” – LS này cảnh báo.

Tuy nhiên, giả sử tình huống cấp thủ tục chứng nhận cho mỗi căn hộ sẽ khiến thay đổi bản chất của dự án du lịch. Khi đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ nắm giữ công trình là từng người mua nhưng điều ấy lại xích míc với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu gia sản của doanh nghiệp… Hơn nữa, lúc đó người mua được cấp nắm giữ công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, cũng có thể có thể thay đổi mục đích sử dụng hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục tiêu cũng như chủ trương mới đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. “Tóm lại, nếu cấp chứng từ chứng thực công trình riêng của từng căn hộ là không thể, vì lúc đó vấn đề pháp lý sẽ rối như canh hẹ” – vị này nhận xét.

Từ những phân tích đó, Giám đốc TAT Law Firm cho rằng việc condotel được xếp chung vào là công trình thành lập chẳng cần là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới bởi trên thực tế, condotel không phải là nhà ở. Việc chỉ dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không xử lý được những vấn đề bảo hiểm quyền lợi cho người tiêu dùng song song với việc thi hành tiến hành dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt. “Tóm lại, văn bản 703 của Bộ TN-MT không phải là văn bản mới quy chế về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản chỉ dẫn thực hiển thị trên các quy định sẵn có của nước pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn không được giải quyết triệt để” – LS Thảo phân tích.

Sau khi văn bản 703 được ban hành, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) lại có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ, ngành có thẩm quyền cho là văn bản chỉ dẫn của Bộ TN-MT mới chỉ nhắc đến đến mô hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, không bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”. Trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch” hoặc còn xem là “boutique du lịch” hoặc “shoptel” trong nhiều khu du ngoạn nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Đây cũng là một loại cơ sở lưu trú du lịch nhưng không được dẫn vào danh sách các dòng cơ sở lưu trú du ngoạn tại điều 48 luật Du lịch.

Bên cạnh đó, văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy chế mô hình condotel là “căn hộ nằm ở phía trong nhà cao ốc hỗn hợp”, khi đang đấy “căn hộ du lịch” tại những khu du ngoạn nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt. Chưa kể Văn bản 703 chỉ định vị phương thức xem xét cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy chế cấp sổ đỏ cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Theo Sơn Nhung

Người lao động

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--