Tranh cãi đề xuất bỏ bảo lãnh bán nhà 'trên giấy'



--

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa đề nghị bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc bảo lãnh là một dạng bảo đảm trong mua bán bất động sản nên không bỏ được.

Đề xuất bỏ bảo hộ bán nhà 'trên giấy'

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản, trong đó liên quan đến bảo hộ với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước lúc bán, cho thuê mua nhà ở ở hình thành trong sau này phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo hộ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo như đúng tiến độ đã cam đoan với khách hàng”.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng theo đó dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với những chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì chuyện cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thi hành được.

Tranh cãi đề xuất bỏ bảo lãnh bán nhà trên giấy - Ảnh 1.

VNREA đề nghị bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Để cấp bảo hộ thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có gia sản bảo đảm. Theo quy chế hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng gia sản hình thành trong tương lai của dự án để đáp ứng cho nghĩa vụ trả lại khoản vay cho chính dự án đó nên chưa được sử dụng gia tài của dự án này để đi đáp ứng cho nghĩa vụ khác.

Bên cạnh đó, gia tài bảo hiểm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến trình thi hành dự án. Theo đó, việc xong xuôi đúng tiến trình thành lập để bàn giao đã cho dù là trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo hộ làm cho chủ đầu tư phải chịu quá độ nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các kinh phí đây là chủ đầu tư và người mua.

Doanh nghiệp đề nghị có thể thực hiện bằng phương pháp tiền mua nhà ở thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục tiêu khác, dự án khác.

Do đó, VNREA kiến nghị Chính phủ lãnh đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cũng có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự hợp đồng về nội dung này.

Hoặc bỏ quy chế bảo lãnh và thay vào đây một quy chế khác mà chủ đầu tư cũng đều có thể thi hành trong thực tế áp dụng; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tin tưởng của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thi hành nghĩa vụ bảo lãnh.

Đẩy không may cho người tiêu dùng nhà

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, mức bảo hộ đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở tạo thành trong sau này lên tới 100% là đương nhiên. “Tôi bỏ ra 10 tỷ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo hộ 5 tỷ đồng thì 5 tỷ đồng kia của tôi sẽ ra sao, ai chịu trách nhiệm?”, luật sư Tú nói.

Tranh cãi đề xuất bỏ bảo lãnh bán nhà trên giấy - Ảnh 2.

Nhiều chuyên gia lo ngại nếu bỏ quy định bảo lãnh nhà ở tạo thành trong sau này người mua căn hộ đứng trước rủi ro lớn vì thời gian qua dù có quy định bảo hộ nhưng nhiều dự án triển khai hàng chục năm vẫn chưa thể bàn giao được nhà cho khách hàng.

Theo luật sư Tú, trên thực tế, đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có đòi hỏi bắt buộc việc bảo lãnh.

“Có hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của người dân đã biết thành mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch gia tài đó. Lợi ích của chủ đầu tư lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, đẩy giá cả vào người mua?”, ông Tú nói.

Liên quan đến đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, luật sư Tú cho rằng, này là hai quan hệ luật pháp khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua. Như vậy, bảo lãnh bất động sản hình thành trong sau này là điều kiện quan trọng để đáp ứng an toàn cho người mua.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia về luật cho rằng phải có đòi hỏi bắt buộc việc bảo hộ mua bán nhà ở tạo thành trong tương lai. “Quy định bảo hộ ngân hàng cho các dự án nhà giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo quản bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gắt gao như hiện nay, quy chế này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư còn thiếu năng lực thực hành dự án”, vị này nói.

Theo Ninh Phan

Tiền phong

Sưu Tầm: Internet – Tạp chí bất động sản: TopVn

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác

--